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Não existe um mês morto no mercado residencial de Lisboa. Em três anos completos de atividade, entre 2023 e 2025, a JPVA Real Estate Group fechou escrituras em todos os meses do calendário, sem exceção. Agosto e dezembro, os dois meses que a maioria dos proprietários evita, valeram a fatia normal de um par de meses qualquer. O ano de 2026 está a confirmar o padrão. O que muda ao longo do ano não é a existência de compradores: é o número de casas a competir pela atenção deles.
O que foi analisado
Este artigo assenta nos registos internos da JPVA Real Estate Group relativos aos anos completos de 2023, 2024 e 2025: 703 angariações, 104 contratos promessa de compra e venda e 167 escrituras. A esses somam-se os primeiros nove meses de 2026, com mais 26 contratos promessa e 47 escrituras, usados apenas para verificar se o padrão se mantém no ano em curso. Não são dados do mercado de Lisboa no seu conjunto, são os negócios de uma equipa. A leitura vale pelo que um volume desta dimensão revela sobre comportamento de compradores e de vender casa, não como estatística oficial do país.
Foram observados três momentos distintos, que respondem a perguntas diferentes. A angariação mostra quando os proprietários decidem vender. O contrato promessa mostra quando o comprador se compromete a sério. A escritura mostra quando o negócio fica fechado.
Existe algum mês morto no mercado de Lisboa?
Não. Em trinta e seis meses consecutivos, nenhum ficou sem escritura.
Agosto e dezembro, somados, representaram 16,2% das transações de 2023, 17,0% das de 2024 e 16,7% das de 2025. Dois meses em doze deveriam valer 16,7%. A previsibilidade é notável: três anos independentes, com volumes de negócio muito diferentes entre si, a produzir exatamente o mesmo resultado.
A ideia de que o mercado para em agosto e volta em setembro, ou de que ninguém compra casa em dezembro, não resiste aos números. O que acontece nesses meses é que há menos concorrência entre imóveis, porque muitos proprietários retiram o anúncio ou adiam a entrada no mercado.
Quando é que os compradores decidem comprar?
Setembro é, isoladamente, o mês em que mais compradores assinam contrato promessa: 13,5% de todos os contratos dos três anos, contra os 8,3% que corresponderiam a um mês médio. Setembro e outubro juntos concentraram 23,1% das decisões de compra do ano.
A explicação é comportamental. Quem passou o verão a pensar no assunto regressa em setembro com a decisão tomada, com a família reorganizada e com o ano letivo a impor um prazo concreto. É também quando o comprador estrangeiro que visitou Lisboa no verão volta para fechar.
Porque é que as escrituras se concentram em novembro?
Novembro é o mês com mais escrituras do ano: 13,8% do total, contra 6,0% em janeiro. A distância entre o pico de contratos promessa em setembro e o pico de escrituras em novembro é de cerca de dois meses, que é precisamente o tempo médio entre as duas fases de um processo de compra com crédito habitação.
Ou seja: o negócio que se fecha em novembro começou a ser preparado em agosto. Quem entra no mercado em setembro está a chegar depois de os compradores já terem escolhido.
Quantas casas entram no mercado em cada mês?
É aqui que está o dado mais útil para quem tem uma casa para vender.
| Mês | Angariações novas | Contratos promessa | Escrituras |
|---|---|---|---|
| Janeiro | 10,8% | 2,9% | 6,0% |
| Fevereiro | 9,4% | 6,7% | 5,4% |
| Março | 7,4% | 9,6% | 6,6% |
| Abril | 6,4% | 10,6% | 7,2% |
| Maio | 12,1% | 9,6% | 9,6% |
| Junho | 13,5% | 8,7% | 9,6% |
| Julho | 12,4% | 10,6% | 10,2% |
| Agosto | 5,5% | 5,8% | 6,0% |
| Setembro | 7,4% | 13,5% | 8,4% |
| Outubro | 6,8% | 9,6% | 9,0% |
| Novembro | 3,1% | 6,7% | 13,8% |
| Dezembro | 5,1% | 5,8% | 8,4% |
A oferta nova concentra-se na primavera e no início do verão: maio, junho e julho valem 38% de todas as angariações do ano. Janeiro é o quarto mês mais movimentado, com 10,8%. No extremo oposto, novembro recebe 3,1% das casas novas no mercado, o valor mais baixo dos doze meses.
Cruzando as duas leituras, o outono em Lisboa oferece a combinação menos competitiva do ano: procura acima da média e oferta nova no mínimo. Em novembro, entra no mercado menos de um quarto das casas que entram em junho, e fecham-se mais do dobro das escrituras de janeiro.
E 2026, está a comportar-se de outra maneira?
Não. Nos primeiros nove meses de 2026, a JPVA fechou 47 escrituras, contra uma média de 38 no mesmo período dos três anos anteriores, e assinou 26 contratos promessa, um número praticamente igual à média histórica do mesmo intervalo. Houve negócios fechados em todos os meses do ano até agora, agosto incluído, que foi mesmo um dos meses mais fortes do ano em escrituras.
Se houvesse um efeito de calendário a travar o mercado, um ano com o contexto de 2026, marcado por alterações nas condições de crédito e por uma discussão pública intensa sobre habitação, seria o ano em que esse efeito apareceria. Não apareceu.
Então esperar por janeiro compensa?
Os números dizem que não, por duas razões.
A primeira é que janeiro não é um mês de compradores. É o mês com menos contratos promessa assinados de todo o ano, apenas 2,9%. O que aumenta em janeiro é a oferta, não a procura.
A segunda é o custo do tempo. Uma venda em Lisboa leva, tipicamente, algumas semanas a preparar, semanas a meses a encontrar comprador e mais dois a três meses entre o contrato promessa e a escritura. Adiar de setembro para janeiro não adia a venda em quatro meses. Adia a escritura para o final da primavera seguinte, com todos os custos de posse a correrem entretanto: condomínio, IMI, seguros, manutenção e, quando existe, prestação de crédito.
Em que casos faz sentido esperar?
Há situações concretas em que adiar é a decisão certa, e vale a pena nomeá-las.
Quando há obras em curso ou uma remodelação a meio, mostrar o imóvel nesse estado custa mais em preço do que se ganha em tempo. Quando a documentação não está completa, nomeadamente a caderneta predial, a certidão permanente, a licença de utilização e o certificado energético, o imóvel deve entrar no mercado depois de o processo estar fechado e não antes. Quando existe uma herança por partilhar ou um divórcio em curso, a venda depende de decisões que não estão na mão do vendedor. E quando a data da venda tem impacto fiscal relevante, sobretudo em mais-valias e em prazos de reinvestimento, a conta fiscal deve ser feita primeiro.
Fora destes casos, o calendário não é argumento. A preparação é.
Metodologia e limites
Os dados referem-se exclusivamente à atividade da JPVA Real Estate Group, em imóveis situados maioritariamente em Lisboa e na área metropolitana.
A distribuição mensal apresentada na tabela usa os anos civis completos de 2023, 2024 e 2025. Os dados de 2026, relativos aos primeiros nove meses, são usados apenas como verificação do padrão e não entram no cálculo das percentagens, por o ano estar incompleto. As angariações de 2026 foram deixadas de fora da leitura de sazonalidade porque incluem entradas de empreendimentos em bloco, que distorcem a distribuição mensal.
As percentagens indicam a distribuição de cada indicador ao longo dos meses do ano, não variações de preço nem de volume de mercado. Dados apurados a 16 de setembro de 2026.
Perguntas frequentes
Qual é a melhor altura do ano para vender casa em Lisboa?
Não existe um mês claramente melhor. Nos dados da JPVA, setembro concentra mais decisões de compra e novembro mais escrituras, mas todos os meses do ano produziram negócios fechados. A preparação do imóvel e o preço pesam mais na venda do que o mês de entrada no mercado.
O mercado de Lisboa para em agosto?
Não. Agosto e dezembro somados representaram entre 16% e 17% das transações anuais em cada um dos três anos analisados, que é o peso esperado de dois meses num ano. Em 2026, agosto foi mesmo um dos meses com mais escrituras fechadas.
Vale a pena esperar por janeiro para pôr a casa à venda?
Janeiro é o mês com menos contratos promessa assinados do ano e um dos meses com mais casas novas a entrar no mercado. Quem espera chega com mais concorrência e com menos compradores em fase de decisão.
Quanto tempo decorre entre o contrato promessa e a escritura?
Nos negócios analisados, o intervalo típico é de cerca de dois meses, prazo compatível com um processo de compra com recurso a crédito habitação.
Artigo da autoria de João Passos, fundador e lead agent da JPVA Real Estate Group, com mais de 17 anos de experiência no mercado residencial de Lisboa. Membro da National Association of Realtors, com as certificações ABR, CIPS e CRS, e selecionado pela Forbes Portugal como Top 10 Agent.
